世界房地产业已显现泡沫苗头世界房地产业已显现泡沫苗头陈占美

世界房地产业已显现泡沫苗头,世界房地产业已显现泡沫苗头

房地产业被认为是世界上最大的买卖。根据一项报告估计，房地产的建造、销售、租赁及各种有关的收益，在发达国家约占国民生产总值的15%左右。房地产业对亚洲“四小龙”的经济起飞也是功不可没的但是，如果房地产业盲目发展形成泡沫，就会对经济产生巨大破坏。日本在上世纪90年代初，以房地产为代表的泡沫经济破灭后，经济一蹶不振，迄今还没有从困境中摆脱出来。

英国《经济学家》周刊报道说：“自从1995年以来，房价在爱尔兰上涨了2倍，在荷兰和英国上涨了一倍以上，在澳大利亚、西班牙和瑞典的房价，至少上涨了三分之二。扣除通货膨胀因素后，除了日本、德国、加拿大和意大利以外，各地实际房价都上涨了25%以上”。

近几年，西方国家的经济大都不大景气，有的国家还出现了通货紧缩。在一般情况下，经济不好房价就会下跌，但是这次却出人意料地不跌反升，在一些国家里房地产还弥补了信息技术产业下跌的损失，支撑了整个经济不致陷入严重的衰退。那是什么原因呢？

不少专家认为，正因为这几年各国的股票市场的持续下滑，特别是高技术股的暴跌，使大量资金从股市流出，转而投向房地产，促使房地产市场的红火。以英国为例，在过去的3年里，股票价格下跌了40%，而房价却上涨了55%。另一个重要原因是各国为刺激经济增长而采取的低利率政策，有的国家把利率已经降到了接近零的水平，这就助长了新的抵押贷款，推动了房价上涨。

这种现象正常吗？有的专家已提出住房市场已像股市一样陷入了“非理性繁荣”。因为从根本上来说，房价的上涨并不是供求关系根本上发生了变化，而是人们把购买房屋作为赚钱的手段，特别是一些养老基金、各种基金会、信托公司也都从股票市场和债券市场中退出来，越来越多地插手房地产业，这就使房价虽然进一步上去了，但房屋的“过剩”也进一步加剧，不少城市里的空房率不断增加，泡沫也在膨胀。

现在房屋价格虽然还在上涨，但是因为需求不旺，租金却在下跌。特别是商用房的租金下跌更为严重。(10多年前日本房地产的泡沫破裂也是从商用房开始的)。美国纽约曼哈顿地区，去年办公楼每平方米的价格上涨了12%，而租金却下跌了10%左右。在欧洲，伦敦金融区和法兰克福，出租率已从高峰下跌了近30%。这些都反映房屋的需求并不旺盛，房价的上涨很大程度上是人为哄抬上去的，有相当多的泡沫。

分析家们认为，房地产的泡沫破灭，危害程度远超过股票泡沫的破灭。这是因为炒股票者买股票的钱大多是自己拥有的，而炒房地产者却大多是从银行贷款的(很多是通过银行的抵押贷款来购房的)。因此，房地产业与银行业的关系要比股市密切得多。

房价出现下跌就会直接影响银行不良贷款的增加，房价的大幅度下跌甚至会诱发金融危机。日本经济的症结之一就在于房地产泡沫破灭以后形成银行的巨额坏账，拖了多少年都解决不了。据报道，1997年泰国的金融危机的原因之一，也在于房地产泡沫的破灭。

其次，在发达国家，拥有住房的人数很多，在欧洲各国，有一半以上居民拥有自己的住房，而且，住房占了居民户的全部财产的40%-60%，美国也要占30%。如果房价大幅下跌，等于居民的财产“缩水”，甚至债台高筑，这就会直接影响消费需求。

因此，房地产业对整个国民经济的关系很大，不能等闲视之。一定要加强对房地产业的宏观调控。正如《经济学家》周刊所说：“一个泡沫破灭以前，它永远也无法得到积极的确认……现在消费者已在苟延残喘了。”日本经济就是“前车之鉴”。

我国房地产市场与国外相比，有两点值得注意：一是房地产业的投资相当大一部分来自银行的贷款；如果加上购房者向银行的贷款，对银行的依赖性太大(一般估计要在70%以上)，已成为银行业的一个沉重包袱，其中有一部分已成为坏账，影响金融业的深入改革；二是在房地产业中的“权钱交易”等腐败现象已多有揭露，这个领域里的腐败现象必须彻底清除，才能保证今后的健康发展。

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